Possibili tracce da seguire, da parte del Professionista scelto dal contribuente, sulle quali fondare ricorso davanti alla Commissione Tributaria Provinciale contro gli avvisi di accertamento del Comune di Catania, relativi ad maggiore imponibile ICI 2004 per terreni classificati dal P.R.G. come “verde rurale” ma tassati come edificabili.
a) in via di fatto l’atto impositivo si fonda si un errato presupposto, e cioè che l’area in questione, assoggettata a maggiore imposizione, avrebbe destinazione edificabile sulla base degli strumenti vigenti. Per contro la documentazione amministrativa in possesso dell’interessato certifica che il bene in questione, non risulta avere destinazione edificatoria, ma è compreso in area qualificata come “verde rurale” e, quindi, non suscettibile, neppure a livello potenziale, a scopo edificatorio.
Né risulta che siano state adottate nuove misure urbanistiche, volte a rendere edificabile l’area in questione, con conseguente applicazione, ai fini ICI, del più oneroso sistema di tassazione riservato alle zone edificabili.
Si ricorda che, in base all’art. 36, comma II del D.L. 223/06 convertito con Legge 248/06, è stato stabilito che, ai fini ICI, dell’ imposta di registro, dell’imposte dirette e dell’IVA “un’area è da considerarsi fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune indipendentemente dall’approvazione della Regione e dalla adozione di strumenti del medesimo”.
Secondo la giurisprudenza (Cass. Sez. Un. 25505/2006) questa norma è di interpretazione autentica, e quindi retroattivamente applicabile, ancorché l’art. 3 dello Statuto del contribuente preveda l’irretroattività delle disposizioni tributarie.
Con tale normativa il bene immobile acquista una rilevanza fiscale sulla base della mera adozione delle procedure di “trasformazione” urbanistica, senza attendere il perfezionarsi della stessa. Situazione quest’ultima non ravvisabile nella fattispecie, in quanto, sul piano amministrativo, dai documenti in nostro possesso, non risulta avviata.
Né, da ultimo, è soddisfatta la condizione prevista dall’art. 2, comma 1, lett. b del D. Leg.vo 504/1992, e cioè che, per area fabbricabile, deve intendersi ai fini ICI quella utilizzabile a scopo edificatorio, non solo in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi, “ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinati secondo i criteri previsti agli effetti della indennità di espropriazione per pubblica utilità”.
Quest’ultima condizione non si ritiene soddisfatta, non solo in quanto gli attuali strumenti urbanistici prevedono una diversa destinazione del bene (verde agricolo), ma anche e soprattutto per carenza di qualsivoglia elemento di riferimento fattuale nel provvedimento impositivo, giustificativo della situazione in concreto del bene, che ne dimostri l’effettiva possibilità di utilizzazione edificatoria.
Questa carenza si risolve nel vizio di omessa motivazione, che determina la invalidità dell’atto impugnato.
Né può invocarsi la disposizione contenuta nel regolamento comunale adottato ai fini ICI, secondo la quale “ai fini dell’applicazione dell’ICI sono considerate aree fabbricabili quelle aree comunque ed a qualunque scopo destinate, ricadenti nel PRG all’interno del perimetro edificabile sia a scopo residenziale che produttivo. Tale disposizione non può ritenersi valida e legittima, per evidente contrasto con l’art. 2 del D. Leg.vo 504/1992, che enuncia un criterio definitorio di area edificabile molto più ristretto e limitato, rispetto a quello adottato dalla fonte regolamentare comunale.
A parte che l’area in questione non è destinata ad essere utilizzabile a scopo residenziale, ovvero produttivo, ma a “verde rurale”, in ogni caso non si può qualificare, ai fini ICI, fabbricabili quelle aree “comunque ed a qualunque scopo destinate ricadenti nel PRG all’interno del perimetro edificabile”. Infatti, tale nozione di area fabbricabile, oltre ad essere non corretta sul piano logico-giuridico per la sua irragionevole estensione “orizzontale”, non è coerente con il dettato e la ratio della disposizione legislativa nazionale, molto più circoscritta nel contenuto e negli effetti regolamentari.
Non si possono considerare non fabbricabili, i soli terreni agricoli posseduti e coltivati direttamente da coltivatore diretto o imprenditore, ritenendo con ciò che tutte le restanti zone sarebbero da includere tra le aree fabbricabili.
Questa conclusione è del tutto irragionevole.
b) Il vizio di omessa motivazione va, pure, denunciato, con riferimento al contenuto complessivo del provvedimento impositivo che non esplicita, con la dovuta completezza e congruenza, i criteri seguiti, sia per disattendere la diversa qualificazione urbanistico - amministrativa dell’area, sia le ragioni per le quali, una zona classificata come “verde rurale”, debba necessariamente scontare una maggiore ICI, per essere ritenuta area fabbricabile. Ciò costituisce violazione dell’art. 7 dello Statuto del contribuente.
c) Peraltro, al vizio di omessa motivazione si accompagna anche quello di violazione del principio di chiarezza degli atti impositivi, sancito dallo Statuto del contribuente (art. 7), che ha rilevanza costituzionale, come affermato in più occasioni dalla giurisprudenza di legittimità.
Infatti, l’avviso di accertamento non è corredato dai diversi provvedimenti amministrativi ivi richiamati e che costituiscono parte integrante dello stesso.
Nello Statuto del contribuente si richiede che se nella motivazione dell’atto di accertamento si fa riferimento ad un altro atto, questo deve essere allegato all’atto stesso.
La violazione di questa disposizione, ancorché non sanzionata, comporta la nullità del provvedimento impositivo, in quanto si viene a vulnerare il fondamentale principio della chiarezza e della motivazione degli atti tributari, che rappresenta un fondamentale aspetto nei rapporti tra contribuente ed Amministrazione Finanziaria, che non può essere disatteso, non solo in ragione dello statuto del contribuente, che è stato emanato in attuazione degli articoli 3, 23, 53 e 87 della Costituzione, ma anche perché si risolve nella lesione del diritto di difesa, tutelato sul piano costituzionale.
d) Nella denegata ipotesi e quindi in via subordinata ove l’area in questione fosse da ritenersi area fabbricabile, per essere in corso varianti del PRG non ancora approvate, vale osservare che i regolamenti adottati a norma dell’art. 52, lett. g) del D. Leg.vo 446/1997, con i quali sono stati fissati i valori di riferimento delle aree fabbricabili, non hanno natura imperativa, ma svolgono funzione analoga a quella svolta dagli studi di settore; si tratta, cioè, di una mera fonte di presunzioni assimilabili alle comuni presunzioni “hominis” (come, ad esempio, le percentuali di ricarico), e cioè sono valori previsti come meri supporti razionali offerti dall’Amministrazione al giudice (Cass. Sez. Trib. 03.05.2005 n. 9137).
Tale conclusione configura le risultanze presuntive delle elaborazioni e valutazioni dei Comuni in materia di ICI, come parametri di riferimento, suscettibili di vaglio giudiziale e di eventuale contestazione del contribuente e conseguentemente utilizzabili, ai fini comparativi e di confronto con i valori dichiarati dal contribuente.
Poiché i risultati presuntivi delle elaborazioni e valutazioni dei Comuni sono assimilabili alle presunzioni semplici e, quindi, lasciate alla prudenza del giudice, è fuori dubbio che tali apporti presuntivi non possono essere considerati, né preventivamente, né per definizione legislativa o regolamentare come presunzioni di per se stesse gravi, precise e concordanti, soggette ad approvazione automatica e cogente. Diversamente, opinando al giudice non sarebbe lasciato alcun spazio valutativo, in contrasto con la stessa struttura della presunzione “hominis” e, quindi, in contrasto anche con l’art. 2729 c.c., che ne costituisce fondamento.
Nella specie emerge che i valori delle aree edificabili elaborati dal Comune, non possono essere accettabili. Infatti, l’ara in questione non è suscettibile in concreto di sfruttamento edilizio. Non risulta, ad esempio, essere adottato il Piano Particolareggiato, che renda in concreto edificabile l’area.
Tale situazione giuridica incide sensibilmente sulla valutazione del cespite immobiliare.
Sul punto, la giurisprudenza di legittimità è orientata nel senso di tenere conto della effettiva situazione giuridica del bene.
Infatti, se l’inclusione di una superficie di terreno in area edificabile comporta l’inapplicabilità del criterio fondato sul valore catastale dell’immobile, tuttavia la determinazione della base imponibile non può prescindere dalla maggiore o minore attualità delle potenzialità edificatorie del terreno (Cass. Sez. Trib. 14.10.2009 n. 21764).
Non si può, in linea di principio, negare che il differente livello di edificabilità di una area astrattamente considerata incida sul valore venale in comune commercio della stessa (Cass. Sez. Trib. 23.07.2008 n. 20256).
L’Ufficio, per contro, ha preso in esame parametri valutativi come se l’area in questione fosse effettivamente ed in concreto edificabile, prescindendo dal fatto che in concreto le stesse siano solo formalmente edificabili
Ai fini ICI il valore delle aree fabbricabili è si quello venale in comune commercio con riferimento però alla destinazione di uso consentita, che nella specie non risulta in concreto suscettiva di nessuna effettiva utilizzazione edificatoria in totale assenza di un piano particolareggiato.
I criteri previsti dall’art. 5 del D. Leg.vo 546/1992, per determinare la base imponibile ai fini ICI, non possono ritenersi adeguati laddove non sono riferibili a beni da stimare, privi di quella ordinarietà che la suddetta norma sembra presupporre.
Per questo la Suprema Corte di Cassazione, molto opportunamente, ha evidenziato che il valore venale dell’area deve tener conto della eventuale parziale edificabilità del terreno, ove parte dello stesso venga destinato ad essere ceduto gratuitamente al Comune per la realizzazione di standard urbanistici (Cass. 21761/2009).
Con successiva sentenza (21764/09) la Suprema Corte ha ulteriormente precisato che il riferimento al valore normale dell’area impone di tener conto della maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, nonché della possibile incidenza degli ulteriori oneri di urbanizzazione sul valore dello stesso in comune commercio.
Di qui l’assoluta erroneità dei criteri seguiti dall’Amministrazione Comunale per stimare il compendio in esame per non avere tenuto conto della situazione fattuale di assoluta inutilizzabilità sul piano edificatorio dell’ area in esame.
e) Da ultimo va rilevato che può essere eccepita la decadenza dell’ufficio relativamente all’annualità 2004, laddove l’atto impositivo sia stato notificato dopo il 31.12.2009, per essere decorso il termine utile per provvedere all’impugnazione degli atti tributari.
UFFICIO FISCALE
CONFAGRICOLTURA
